福州市土地發展中心2022年工作計劃及解讀
2022年，福州市土地發展中心將圍繞土地資源綜合利用、項目運作周期、資金籌措渠道等幾個方面開展工作。
一、細化摸排，科學謀劃，在土地資源利用上做加法
2022年，中心將進一步深入細化摸排，加強用地謀劃,針對后備資源匱乏問題做好“2個謀劃”。一是謀劃實。在近期試點地塊摸排成果基礎上，推廣至全市范圍實施可開發用地全面盤整，對四城區進行“卷地毯”式核查，收集征收摸底、住宅銷售指導價等數據，結合航拍影像圖測、實地踏勘核驗等手段，夯實成本、測算安置和收支平衡情況，做好可行性分析。二是謀劃好。在指標允許的情況下加大開發強度、提高用地效率，逐幅優化地塊控規、生成經營運作方案，節約集約用地、顯化經濟價值。
計劃解讀：近兩年來，在受疫情影響經濟下行、中央出臺全年住宅用地供應不超過三次的“兩集中”新政等壓力下，為保障土地市場持續良性運作，中心將實現“產、城、景”融合的聯動共生機制作為總體目標，探索“五年專項規劃、三年滾動計劃、年度實施計劃”的《土地儲備“十四五”規劃》且納入國土空間規劃，強化頂層設計，并改變以往以制定計劃時直接上報屬地政府數據的做法，化被動為主動，建立了深入摸底、統盤謀劃、科學測算的地塊謀劃新機制。
相較于早年間儲備項目生成呈隨意性、碎片化的工作模式，近年來中心秉持“引龍頭、補鏈條、強產業、優服務”宗旨，更為注重合理安排產業布局、城市均衡協調良性發展，著力打造產業園區項目、交通樞紐周邊一體化開發項目、民生短板補齊項目、成片開發項目。
故下一階段亟需通過以下幾個方面開展工作：一是全面摸排用地，梳理出四城區老舊小區、低效利用工業用地、歷史建筑群及舊村莊用地約7.69萬畝，通過做大整小、騰籠換鳥，謀劃資源集約、功能集中、產業集聚的園區用地，發展總部經濟、搭建服務平臺、扶引龍頭企業、填平補齊產業鏈條；二是從補齊民生短板、助力產業轉型升級、保留城市文脈記憶等角度出發，逐片開展經濟平衡測算，充分論證項目中所涉及的成片拆除及配套商業建設的必要性及合理性，按照盈利優先、減量提質的原則梳理出可開發利用用地約2.97萬畝，并形成后備土地資源清單；三是以倉山區為重點，針對南臺島工業園區存在的土地開發利用強度不高、產業類型與合當前定位不符、擅自改變用途情況嚴重、低效用地仍占較大比例等問題，開展專項調研，通過圖測、函調和實地踏勘等形式，形成對南臺島工業園區和三江口片區用地情況分析實現土地資源高度復合集約利用；四是組建“用地謀劃專班”和“項目策劃顧問機構庫”，抽調中心各處室業務骨干、與專業技術支撐團隊合作、開展駐點聯合辦公，加強人才及技術保障，經逐幅優化控規后生成經營運作方案，進一步提高土地利用效率，提升土地價值，推動城市建設發展。
二、提前介入、同步推進，在項目運作周期上做減法
2022年，中心還將開展業務系統化“一個貫通”建設工程，進一步推進項目運作的提速增效。通過梳理規范中心業務全流程、生成項目管理“一張圖”、健全中心全局性的項目清單和管理臺賬，形成“全鏈條”式工作模式，并打通中心當前正在使用的數字化信息平臺、OA系統、房源管理系統、財務系統等多個信息平臺，建成業務一體化運作系統，動態監測、統籌管理土地儲備綜合事務，形成項目全生命周期管控體系，并依托技術手段分析研判全市用地大數據，實現精細管控、宏觀決策。
計劃解讀：隨著我市城市建設蹄疾步穩邁進高質量發展階段，中心采用“三個提前”模式，通過并聯推進的方式縮短項目運作周期。一是提前介入報批。由于“新”《中華人民共和國土地管理法》對報批制度進行改革、增設土地現狀調查等流程，中心不斷探索新機制、新舉措，并將以往項目明確后才啟動的報批工作提前至謀劃階段介入，與市資源規劃局、市財政局、市人社局、和屬地政府等部門形成合力、提速增效、聯動推進，先行啟動全市擬報批項目成片開發方案編制，成功在省廳下達報批規范性文件后2個月內獲批我市首宗經營性用地，為今后我市其他項目報批的順利推進奠定了良好基礎。二是提前介入征收。面對我市大部分項目多呈“進場拆除快、凈地交付慢、征收掃尾難”的態勢，中心將以往征收后期才啟動的歷史建筑保護、桿線遷移、污染調查、樹木移植等工作提前至報批階段介入，推動征收—出讓“并聯式”實施，正逐步推動項目運作周期從以往的2—3年縮短至1年以內，全面提高征收交地效率，加快財政資金回籠。三是提前介入設計。對擬出讓住宅用地提前啟動出讓方案設計，委托設計單位，秉持價值引領、提升品質、保障效益的宗旨，先行開展前期論證、方案模擬等工作，精準、細致、科學地謀劃出讓方案，最大程度挖掘資源價值、提高用地效益、提升城市形象。
三、破舊立新、拓路開源，在資金籌措渠道上做乘法
2022年，中心將繼續從3個方面拓寬籌資渠道。一是結合住建部明文要求嚴控城市更新大規模拆除新政要求，調整“城市更新”方向，對接各銀行機構深入分析融資政策，重點打造南臺島工業園區、煙臺山歷史風貌區等片區，從助力產業轉型升級、保留城市文脈等角度重新梳理清單，并會同市資源規劃局等部門優化控規指標、組織實施主體落實項目謀劃；二是利用好棚改政策資金。對不符合城市更新條件但符合棚改政策的地塊，擬納入省棚改計劃申請棚改專項貸款。現已初步梳理出約三遠、螺洲等57個項目，正在著手進行精細謀劃；三是繼續探索其他籌資渠道。如積極探索引導社會資本參與土地一級開發模式等，打破當前土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金籌措模式，實現“以儲保供”。
計劃解讀：為打破以往土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金模式，經不斷探索，中心創新提出了“城市更新+”籌資新渠道，為土儲資金拓路開源。一是會同市資源規劃局、市財政局、市房管局等部門研究起草了“城市更新+”機制并于今年4月正式出臺；二是會同省國開行、市城鄉建總不斷優化方案、經精心謀劃后實現試點地塊白湖北園892畝項目落地，獲批授信額度32.9億元，成為我市首宗獲批金融機構信貸支持的“城市更新+”項目地塊；三是按項目輕重緩急及經濟平衡測算情況進行梳理后，已初步形成南湖及城南組團、奧體、高湖等后續片區的城市更新策劃方案；四是起草了城市更新工作指引、經濟平衡測算工作規范等相關機制，明確責任分工、優化工作流程、形成長效機制。通過建立“政府—企業—銀行”的籌資鏈條，用活用好金融機構資金，打好國企融資這張牌，利用還款周期（5年建設期、5年運營期）“時間差”，通過土地出讓釋放出來的資金反哺我市重點項目建設，促進新項目落地、保障舊項目掃尾、優化空間布局、實現城市更新。
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