《關于加快發展保障性租賃住房的實施細則》及相關配套制度的政策解讀
一、出臺背景
2021年，根據國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》精神，我市在全面總結發展保障性租賃住房試點和中央財政支持住房租賃市場發展試點工作經驗做法的基礎上，制定了《福州市人民政府關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（榕政辦〔2021〕124號），明確了我市發展保障性租賃住房的基礎制度和支持政策。為進一步貫徹落實榕政辦〔2021〕124號精神，進一步完善我市保障性租賃住房的工作機制，制定出臺了《關于加快發展保障性租賃住房的實施細則》及相關配套制度。
二、主要內容
（一）《關于加快發展保障性租賃住房的實施細則》
主要內容有：
1.強化項目管理。明確保障性租賃住房房屋及土地只能整體確權、整體轉讓，不得辦理分戶產權，轉讓后不改變保障性租賃住房性質、土地用途和土地取得方式。
2.規范運營監管。依托現有福州市住房租賃服務監管平臺，加快推進數字化管理，租賃合同期限不得超過6年，租金標準由第三方房地產評估機構進行評估后確定，租金應略低于同地段同品質市場租賃住房租金標準，具體市場租金標準由住房保障部門會同發改部門定期發布。
3.健全退出機制。明確了承租人和建設單位（運營單位）違反保障性租賃住房建設、運營監管政策規定或合同約定的退出舉措。
（二）《福州市保障性租賃住房項目認定書管理辦法》
明確了保障性租賃住房項目的認定標準和認定程序。
1.認定標準
①戶型面積不超過70平方米的小戶型為主，其中工業（產業）園區配套用地建設保障性租賃住房以30平方米以下戶型為主。
②出租對象為新市民、青年人等住房困難群體。園區企業、機關事業單位投資建設的租賃住房，可重點面向本單位、本園區職工等特定群體出租。
③項目建設標準應符合住建部關于集中式租賃住房建設適用標準。
④房源應集中式建設，規模上原則不少于50套（間）。
2.認定程序
分為既有項目和新增項目
①既有項目中已申領中央財政獎補資金的直接發放認定書；其他符合條件的項目向所在地保租辦提出申請，保租辦牽頭組織相關部門進行聯合審查，符合我市保障性租賃住房標準的，核發項目認定書。
②新增項目中新供地保障性租賃住房用地項目認定程序為：申請人向項目所在地保租辦提出申請，提交申請材料后，由保租辦組織相關部門開展聯合審查，符合條件的核發項目認定書。四城區項目由市保租辦核發，其他項目由所在地縣(市)區保租辦核發并報市保租辦備案。
（三）《福州市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房實施細則》
本《實施細則》適用于四城區（鼓樓、臺江、倉山、晉安），明確了存量非居住房屋改建為保障性租賃住房的房屋的范圍、要求和審批程序。主要內容有：
1.明確改建的房屋范圍：合法建設的商業（商務）辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋。
2.提出了六個方面的要求：一是權屬清晰，改建項目應為依法登記取得不動產權證的合法建筑；二是主體應明確，改建主體應為房屋產權人；三是規模合理，改建規模原則上不少于50套（間）且建筑面積不少于1500平方米；四是結構符合安全要求，房屋現狀應滿足結構安全的要求；五是消防安全，改建前應委托第三方機構進行消防改造技術可行性評估；六是標準規范，改建項目要落實住建部關于集中式租賃住房建設適用標準。
3.規范審批程序。符合條件的向區保租辦提出申請，由區保租辦組織相關部門進行審核。對符合改建要求的，提出聯合審查認定意見，并在官方網站和項目現場公示5個工作日。公示期滿無異議的，報經所在區人民政府同意后由區保租辦核發保障性租賃住房項目認定書。申請人憑項目認定書向資源規劃、建設等部門辦理相關手續。
（四）《福州市產業園區配套建設保障性租賃住房實施細則》
本《實施細則》適用于四城區（鼓樓、臺江、倉山、晉安），主要內容有：
1.建設模式。一是由企業自建，配套用地面積占比上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高至30%，提高部分全部用于建設宿舍型保障性租賃住房；二是鼓勵將工業（產業）園區中不具備自建條件工業項目的配套比例對應的用地面積和建筑面積相對集中起來，按照優化布局、合理配套的原則，由園區統一建設宿舍型保障性租賃住房。
2.審批程序。由產權人向所在區保租辦提出申請并提交申請報告、土地使用權證、項目設計方案和建設運營方案等材料，由區保租辦組織工信、資源規劃、住建等部門開展聯合審查，提出初步意見報所在區人民政府；區人民政府在各部門聯合審查的基礎上作出決定。經批準同意的，由所在區保租辦核發《福州市保障性租賃住房項目認定書》。產權人憑《福州市保障性租賃住房項目認定書》辦理規劃條件變更（用地規劃許可證）、工程規劃許可證、施工許可證等基建審批手續。
（五）《福州市機關事業單位利用自有用地建設保障性租賃住房實施細則》
1.適用范圍
位于四城區范圍內的機關事業單位依法登記取得國有建設用地使用權、符合國土空間規劃、未列入土地收儲計劃，并實際使用土地10年以上的土地，其土地使用權人可申請建設保障性租賃住房。
2.審批流程
（1）宗地申請，根據空置情況和規劃要求，可全部拆除重建或利用宗地內空余土地新建。
（2）分級審查，區保租辦提出初審意見報區政府研究同意后報市保租辦審核，市保租辦提出用地、建設和運營方案報市政府決策。
（3）項目認定，市政府研究同意后，申請單位持市保租辦核發的《保障性租賃住房項目認定書》辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。市資源規劃局將土地用途變更為住宅用地(保障性租賃住房)，申請單位不補繳土地價款，原劃撥地可保留劃撥，原出讓地簽訂補充合同約定土地使用年限按剩余年限計，期限屆滿由政府收回。
3.建設和運營要求
（1）整體確權。項目建成經驗收后辦理不動產權登記，允許按土地用途單獨登記，但應整體持有、不得分割轉讓。
（2）租金要求。可優先滿足本單位干部職工的住房需求，租金標準自行確定，不高于市場標準90%。面向社會租賃的按我市保障性租賃住房相關規定執行，租金收入上繳市財政。
（3）日常監管。屬地區政府、市機關事務管理局建立健全監管機制，組織相關職能部門加強項目建設、運營等全鏈條監管。
閩公網安備：
