《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》的政策解讀
一、制定目的
為促進房地產市場健康發展，加強商品房預售資金的監督管理，防范房地產開發資金風險，維護購房人合法權益，制定福州市商品房預售資金監管辦法（試行）（以下簡稱《辦法》）。
二、制定依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《福建省商品房預售管理暫行辦法》等有關法律法規、政策。
三、適用范圍
凡在福州市六城區范圍內批準預售的商品房建設項目，其預售資金的收繳、使用和監督管理工作，適用本《辦法》。
各縣（市）的房地產開發項目商品房預售資金監管由項目所在地建設行政主管部門參照本《辦法》執行。
四、預售資金的定義
《辦法》所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
五、監管部門
由福州市城鄉建設局負責，牽頭市住房保障和房產管理局、市金融辦、市不動產登記和交易中心、住房公積金中心等部門，按照職能分工共同指導和監督商品房預售資金監管工作。
六、主要內容
《辦法》共五章十八條，分為：總則、賬戶設立與繳存、監管額度及資金使用、監管措施、附則。主要內容如下：
（一）總則：包括目的依據、監管范圍、監管部門
（二）賬戶設立與繳存：包括賬戶設立、專戶繳存
（三）監管額度及資金使用：包括監管額度、使用范圍、申請流程、撥付進度
1、關于商品房預售資金的監管額度，《辦法》第六條作了明確規定：新建商品房項目的預售資金監管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍，項目建設工程總造價以備案施工合同為準。市城鄉建設局可根據工程造價定額標準的變化或規劃設計調整，對項目工程總造價進行核查并根據核查結果調整監管額度。
2、關于商品房預售資金監管額度內的資金使用，《辦法》第七條作了明確規定：監管額度內的商品房預售資金專項用于購買該項目建設必需的建筑材料和設備，支付該項目建設的施工進度款，支付該項目的設計、勘察、監理、檢測、配套設施等與項目施工相關的費用等。工程款中的人工費（工資費）可依據《福建省工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關規定，單獨撥付到工資專戶。
監管額度內的商品房預售資金不得挪作他用。不得用于支付任何借（貸）款利息，繳納土地款、罰金、營銷及房地產開發企業員工工資等與工程施工無關的費用。
3、關于監管額度內的商品房預售資金撥付額度，《辦法》第九條規定：監管銀行、房地產開發企業應按工程建設進度節點撥付使用監管額度內的商品房預售資金。1、主體結構封頂前，累計申請使用不得超過監管額度的60％；2、項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監管額度的85％；3、項目交付使用前，累計申請使用不得超過監管額度的95%；4、新建商品房項目在辦理完畢《工程竣工驗收備案表》后，監管銀行終止商品房預售資金監管。
（四）監管措施：包括工程監管、預售監管、機構監管、信用監管、銀行監管、貸款監管、人員監管
《辦法》第十條至第十六條對違反商品房預售資金監管規定的各種違規行為、責任單位、采取的監管措施做了詳細的規定。
（五）附則：包括實施時間、實施范圍以及特案處理
七、制定程序
本《辦法》由福州市城鄉建設局起草，會同市房管局、市金融辦、市不動產登記和交易中心等部門，借鑒廈門、泉州、寧波等城市的經驗與做法，并結合我市實際情況，征求相關職能部門的意見，聯合市房管局、市金融辦、市不動產登記和交易中心共同會稿，經由市政府法制辦審核，形成送審稿上報福州市政府常務會議審議通過。
八、實施時間
《辦法》自頒布之日起在福州市六城區范圍內實施，實施之日起取得商品房預售許可證的項目，全部納入商品房預售資金監管范圍。
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