《加強商品房預售資金監管工作的指導意見》政策解讀
一、出臺背景
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。《城市商品房預售管理辦法》第十一條明確，開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。實施預售資金監管是防止爛尾樓的產生、維護商品房買賣雙方合法權益、防范化解房地產市場風險的重要手段。實施預售資金監管，規范預售資金的收存、撥付、使用，能有效防止資金被隨意挪用，保證了開發項目如期完工，避免爛尾。同時，促使開發企業快建、快銷，加快資金回籠，縮短開發周期，增加住房市場有效供應，穩定市場預期，促進社會的和諧穩定。
二、預售資金監管原則
實施預售資金監管，主要依靠房地產管理部門行政監督和預售資金監管合同約束兩大方面。
加強房地產管理部門行政監督，要求房地產開發項目所在地主管部門依據本地實際，制定出臺《預售資金監管辦法》，引導房地產開發企業規范預售資金繳存和使用。落實層級管理，由設區市房地產管理部門指導所轄縣市落實好預售資金監管工作，確保房地產開發項目按時交付使用。
強化預售資金監管合同約束，要求各地制定完善預售資金監管合同文本，合同應由房地產開發企業、預售資金監管銀行、房地產主管部門三方共同簽訂，合同中應明確各方權利、義務、責任，以及監管額度、監管方式、資金用途、撥付流程等內容，以合同形式約束預售資金使用行為。
三、主要內容
（一）核心問題是監管資金撥付。應按照預售資金監管協議約定的方式，對于使用監管額度以內資金進行監管。預售監管資金撥付使用流程分為3個環節：1、房地產開發企業提出資金使用申請，并附施工、監理等單位的書面證明材料與施工現場照片等項目進度證明材料。2、按照監管協議約定，經房地產管理部門或授權委托的單位核實。3、監管銀行應當辦理撥付手續。
（二）推行預售資金監管銀行名單管理制度。對不履行商品房預售資金監管職責、違規撥付預售監管資金、不配合房地產管理部門監督檢查的商業銀行，可暫停銀行開展商品房預售資金監管銀行的業務，并通報人行、銀監部門。福州市建設局代擬起草《福州預售資金監管辦法》就有相關條款。
（三）強化監管職責。加強監管部門權力監督，主要體現在規范業務流程和人員監督問責管理。業務管理方面，要求各地制定業務流程、時限和分級權限，并嚴格落實，通過預售資金監管系統強化流程管理。人員管理方面，要求各地明確預售資金監管領導和責任人員，加強人員履職監督，強化監督問責機制，從嚴干部隊伍的教育與管理，嚴肅處理各類違法違規違紀行為，造成重大影響的，依法問責，直至追究法律責任。
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